Pour les actifs

• Absence de droits de succession pour les marocains,
• Garantie de transfert, hors Maroc, des produits de la vente des biens immobiliers et des revenus locatifs nets (après impôts) sans limite dans le temps et dans le montant.
• Garantie de transfert, hors Maroc, de la plus value nette de la cession du bien immobilier
• Exonération totale du profit immobilier en cas de cession d’un immeuble à usage de résidence principale depuis 8 ans
• Exonération des revenus locatifs, de l’impôt sur le revenu (IGR) pendant les 3 années suivant l’achèvement des •constructions
• Exonération de la taxe urbaine pendant 5 ans
• Les non-résidents bénéficient en outre des disposition des conventions fiscales tendant à éviter la double imposition conclues entre le Maroc et de nombreux pays.

Pour les retraités

Les personnes bénéficiant d’une pension de retraite de source étrangère bénéficient de la réduction qui peut aller jusqu’à 80 % du montant de l’impôt dû au titre de la pension de retraite.
Seule condition : transférer à titre définitif cette pension sur un compte en dirhams non convertible au Maroc, en sachant qu’il est possible de transférer uniquement la partie nécessaire au train de vie sur place.

Comment détermine-t-on la résidence ?

Pour déterminer la résidence, la note circulaire relative à l’impôt général sur le revenu définit la résidence habituelle d’une personne au Maroc lorsqu’elle y dispose de son foyer permanant d’habitation, du centre de ses intérêts économique ou lorsque la durée continue ou discontinue de ses séjours au Maroc dépasse 183 jours pour toute période de 365 jours.

Par foyer permanant d’habitation on entend le lieu où le contribuable réside habituellement et de manière permanente. La permanence de l’habitation, condition essentielle, suppose que le logement aménagé à cette fin est réservé par le contribuable à son usage ou à celui de sa famille de manière continue et non occasionnelle ( voyages d’affaires, stages, vacances ou autre court séjour).

Le centre des intérêts économiques s’entend :

• du lieu d’exercice de la ou des activités du contribuable ;
• du lieu où il possède le siège de ses affaires,
• du lieu où il a effectué ses principaux investissements, qu’ils s’agissent de biens , immeubles, d’établissements industriels ou commerciaux, de prise de participations d’exploitation agricole ou de tout autre placement de capitaux. Il suffit donc que le contribuable se trouve dans l’une de ces situations pour qu’il soit considéré comme ayant au Maroc sa résidence habituelle.

Concernant la durée du séjour :

Toute personne ayant séjourné au Maroc d’une manière continue ou discontinue pendant plus de 183 jours pour toute période de 365 jours, est considérée comme ayant sa résidence habituelle au Maroc. La période de séjour commence à courir à partir du premier jour de l’entrée de l’intéressé au Maroc.

Pour apprécier la durée du séjour, deux situations peuvent se présenter :

Si le séjour est continu, il faut attendre l’écoulement des 183 jours .

Si le séjour est discontinu, il faut attendre l’expiration de 365 jours à compter de la date d’entrée de la personne au Maroc et totaliser les différents séjours. La période de 365 jours peut chevaucher sur deux années civiles.

Au Maroc, les droits inhérents à une acquisition immobilière varient selon la nature juridique du bien . Ces pourcentages s’appliquent à la valeur du bien acquis, TVA comprise :

Pour une Maison à usage d’habitation:

Pour une durée supérieure à 3 ans ou terrain non bâti avec engagement de bâtir dans un délai de 7 ans :

• Droit d’enregistrement : 2,5 %
• Taxe notarial : 0,5 %
• Conservation foncière : 1 % + 150 DH (certificat de propriété)
• Emoluments : 1%, avec minimum de perception de 2500Dhs + T.V.A 7%
• Mise à jour des constructions à la conservation foncière si nécessaire : 0,5%+75Dhs
• Frais de divers (timbres...) : 1500à 3000Dhs environ suivant les dossiers.
• Honoraires d’agence selon…2,5%

A noter :

Le suivi du dossier à l’office des changes nécessite parfois quelques frais supplémentaires qui peuvent éventuellement être différés dans le temps.
En cas d’acquisition d’un bien non titré (Melkia), il faut ajouter les frais de titrage ; ces frais dépendent de la superficie au sol et du prix du bien acquis.
Ils peuvent parfois être partagés avec le vendeur.

• Droits de publication : 450 DH
• Droits Ad valorem : 1,5 % jusqu'à 50 000 dh + 2% de la valeur au-dessus
• Droits superficaires : 45 DH par are entamé (zone urbaine) ; par hectare entamé (zone rurale)
• Droits fixes : 75 DH
• Duplicata : 75 DH
• Géomètre : 2 500 Dhs environ
• Frais divers (timbres…) : 1500 DH environ.

Pour des locaux à usage commercial ou terrain non bâti sans engagement de bâtir :

• Droits d’enregistrement : 2,5 %
• Taxe notarial : 0,5 %
• Conservation foncière : 1 %
• Emolument : 1 % avec minimum de perception de 2500 DH + T.V.A. 7 %
• Frais divers (timbres…) : 2000 DH environ.
• Honoraire d’agence

Pour des terrains agricoles:

Il n’est pas possible à un étranger d’acheter un terrain agricole.Pour rendre son acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique du terrain en obtenant qu’il soit déclaré à vocation non agricole (procédure parfois longue soumise à la réalisation effective dans un délai donné d’un projet par rapport à la superficie du terrain à acquérir). On sera alors dans l’un des deux cas ci-dessus

1. Cessions de biens
Dans le cadre de son activité, le notaire est appelé à adresser des actes relatifs à des opérations de cession de biens immeubles sis au Maroc et appartenant à des personnes étrangères, la réglementation applicable dans ce domaine est circulaire de l’Office de changes n° 1507 du 14 mars 1988, selon laquelle ne sont plus soumises à autorisation de l’Office des changes :

1. Les cessions intervenues entre des personnes de nationalité étrangère quelque soit leur lieu de résidence.
2. Les cessions effectuées par des personnes étrangères au profit de ressortissants marocains établis à l’étranger.
3. Les cessions effectuées par des personnes étrangères au profit de résidents de nationalité marocaine en respectant les conditions relatives aux modalités de paiement.
4. Les cessions dont il s’agit peuvent être soit des cessions à titre onéreux, soit des cessions à titre gratuit.

Au cas ou la cession du bien est réglée en devise directement à l’étranger par un étranger non résident, les frais inhérents à la transaction tels les frais d’enregistrement, d’inscription sur les livres fonciers etc… doivent faire l’objet d’un rapatriement de devises au Maroc ou prélevés sur un compte en devises ou compte en dirhams convertibles.

Si l’acquéreur est un ressortissant marocain établi à l’étranger, l’opération doit être effectuée pour son compte personnel et financée par prélèvement sur ses ressources propres. L’intéressé doit être en mesure de justifier à l’administration de l’existence de revenus ou de ressources d’origine étrangère. Toutes les opérations réalisées selon les dispositions ci-dessous doivent faire l’objet d’un compte rendu adressé à l’Office des Changes dans un délai de trois mois à compter de la date de réalisation de l’opération.

2.  Les avoirs liquides en dirhams appartenant au Maroc à des étrangers non résident « compte convertible à terme »
La circulaire de l’office des changes, n°1573 en date du 24 janvier 1992, a édicté de nouvelles mesures relatives aux avoirs liquides en dirhams détenus pas des étrangers non résidents dans le cadre de la promotion de l’investissement.
Le système des comptes « d’attente » a été supprimé et les comptes « capital » ont été remplacés par des comptes « convertibles à terme ».

Il est à noter que les titulaires originels des comptes convertibles à terme peuvent utiliser librement au Maroc les disponibilités de ces comptes pour des dépenses courantes ou d’investissement.

La particularité des comptes convertibles à terme est que les sommes qui y sont versées peuvent être cédées à des personnes étrangères résidentes ou non résidentes ou à des ressortissants marocains non résidents ; ces fonds peuvent aussi êtres destinés au financement partiel d’opérations d’investissement au Maroc dans tous les secteurs d’activité quelle que soit la forme de l’investissement.

Les titulaires et les acquéreurs des comptes convertibles à terme peuvent utiliser les disponibilités de ces comptes pour financer jusqu’à 100% leurs investissements au Maroc quel que soit le secteur d’activité : création des sociétés, d’entreprises, participation à l’augmentation de capital de société existantes, acquisition de biens immobiliers et achat de valeurs mobilières à l’exclusion des opérations de prêts ou d’avances en compte courant d’associés

Les investissements financés à partir des disponibilités de ces comptes bénéficient du régime de convertibilité prévu par la circulaire de l’Office des changes n°1.589 du 15 septembre 1992, dans un délai de deux années après leur réalisation.mois à compter de la date de réalisation de l’opération.

3.Convertibilité en faveur des investissements étrangers
La circulaire de l’Office des changes, n° 1589 en date du 15 septembre 1992, a mis en place un régime de convertibilité en faveur des investissements étrangers réalisés au Maroc en devises.
L’investisseur étranger peut être une personne physique marocaine établie à l’étranger.
Le régime de convertibilité garantit aux investisseurs l’entière liberté pour la réalisation de leurs opérations d’investissement au Maroc, le transfert des revenus produits par ces investissements, le retransfert du produit de liquidation ou de cession de leurs investissements. La forme de l’investissement peut se réaliser par la création d’une société , prise de participation au capital d’une société, l’acquisition de valeurs mobilières marocaines ou encore par l’acquisition de biens immeubles ; une liste plus détaillée est indiquée dans la circulaire n°1589.
Les investisseurs étrangers sont tenus dans un délai de six mois à compter de la réalisation de l’opération d’investissement d’adresser à l’Office des changes, subdivision des investissements, directement ou par l’entremise de leur banque, notaire, avocat, fiduciaire, un compte rendu.
Un numéro d’enregistrement de l’opération sera communiqué par l’Office des Changes après une étude minutieuse du dossier. La circulaire n° 1589 énumère l’ensemble des pièces et documents à produire pour effectuer le compte rendu.

4. En cas de départ définitif du MAROC
La circulaire N° 1704 du 08 septembre 2004 a prévu que les intermédiaires agréés sont autorisés à transférer au profit des étrangers qui quittent définitivement le Maroc, leurs avoirs constitués durant leurs séjours au Maroc à concurrence de 30.000 DH par l’année entière de séjour continu et ce, sur présentation des pièces justificatives ci-après :
Une attestation de radiation du consulat ou de l’Ambassade du pays dont relève le requérant ;

• Une attestation de changement de résidence, délivrée par la Sûreté Nationale faisant ressortir la durée de séjour au Maroc de l’intéressé ;
• Un quitus fiscal ou tout autre document justifiant que le requérant est en situation régulière vis-à-vis de la Direction Générale des Impôts ;
• Un relevé bancaire faisant apparaître le solde du compte des bénéficiaires ;
• Toutes pièces justifiants l’origine des fonds de l’intéressé (contrats de vente de biens immeubles, de biens meubles, de cession de valeurs mobilières et relevés des revenus sur valeurs mobilières).


5. Transfert de fonds à titre de dévolution successorale
La circulaire n°1704 du 08 septembre 2004 a prévu que les intermédiaires agréés sont autorisés à transférer, au profit des ayants droit étrangers non résidents, les fonds encaissés au titre d’une révolution successorale provenant de biens et valeurs non assortis de la garantie de transfert et ce, dans le cas il n’a pas utilisé ses droits à transfert au titre de départ définitif du Maroc.

Le montant à transférer en faveur des ayants droit à ce titre ne doit pas excéder 30.000 MAD par année entière de séjour continu au Maroc et doit intervenir sur présentation des documents suivants :

• Une attestation délivrée par les autorités marocaines délivrée par les autorités marocaines compétentes précisant la durée de séjour au Maroc :
• Un extrait de l’acte notarié de dévolution successorale ;
• Un certificat de résidence à l’étranger du (ou des) bénéficiaire(s) ;
• Une copie du document d’identité du (ou des) bénéficiaire(s)

Le notaire peut être considéré comme un garant de l’état de droit ou un arbitre impartial des contrats qu’il reçoit et dont il assure la moralité et la sécurité juridique. Et ce, dans la mesure où il a pour mission d’authentifier – au moyen d’actes inattaquables- les volontés des contractants, d’alimenter les recettes budgétaires de l’état – par des prélèvements des droits d’enregistrement, des impôts et taxes- et de prévenir les litiges ou procès qui en découlent, évitant ainsi l’engorgement des tribunaux et participant, de ce fait, à la moralisation des relations contractuelles.

Un rôle d'Information
Au-delà du rôle de rédaction des actes, le notaire peut être un conseiller juridique : droit privé, droit immobilier, droit des affaires, droit des sociétés, droit international privé et aussi sur la fiscalité et la gestion de patrimoine.
Il a également pour mission d’informer, impartialement, les parties sur la portée des engagements qu’elles prennent.

Un rôle de Concialiation et de Médiation
Face à un désaccord entre les parties, le notaire est le mieux placé pour chercher et aboutir à des solutions intermédiaires et mettre fin aux divergences à l’amiable. Pour accomplir son devoir, le notaire a des frais liés à l’emprunt. Ce sont les frais liés à l’acquisition qui couvrent en réalité les frais et taxes, de nature totalement différentes. Pour l’essentiel, les notaires se contentent de les collecter puis de les reverser à leur destinataire final, qui est l’Etat et les collectivités locales.

Un rôle de Sécurité et de Prévention
Du fait de la rédaction d’actes juridiques, le notaire est en mesure de prévenir les litiges entre les parties. Il veille sur les documents et actes publics et effectue les diverses formalités fiscales et juridiques ; nécessaires à la perfection des contrats selon les dispositions légales. La finalité étant pour les parties de se mettre à l’abri de toute irrégularité vis-à-vis de la législation en vigueur.

Les Honoraires du Notaire
L’ensemble des frais et droits consécutifs à l’acquisition d’un bien immobilier sont à la charge de l’acquéreur. Ils sont composés de taxes, d’impôts, de droits de timbres, de frais d’obtention des pièces administratives et des honoraires du notaire.

Les frais du notaire sont essentiellement des impôts collectés par le notaire pour le compte de l’état. A ces impôts, s’ajoutent les honoraires du notaire.

C’est le barème des tarifs proportionnels (ou fixes) hors taxes qui rétribuent pour l’essentiel à la rédaction des actes établis par le notaire : promesse de vente, actes, authentiques, affectation, hypothécaire. Le bénéficiaire est le Trésor Public, C’est ce qui correspond à la taxe foncière, au coût des timbres fiscaux, et à la TVA immobilière.

Il existe aussi des DEVOURS : sommes déboursées par le notaire pour se procurer l’extrait cadastral, les états hypothécaires, le certificat d’urbanisme, le purge du droit de préemption et pour payer le salaire du conservateur des hypothèques. Le montant de la taxe notariale est de 0.5% du prix de vente.
Dans la pratique, les frais d’honoraires varient entre 0.5% et 1% du prix de vente, en fonction de l’importance de ce dernier et de la difficulté du dossier.

Sauf cas exceptionnels, les frais de notaire doivent être payés le jour de la signature de l’acte authentique ; c’est aussi ce jour là que l’acquéreur doit verser la somme correspondant au prix d’achat, diminuée des sommes qu’il aurait déjà versés au moment de la signature de l’avant contrat notamment l’indemnité d’immobilisation.

A signaler que le notaire est avant tout un officier public, établi pour recevoir les actes auxquels les parties doivent ou veulent faire donner les caractères d’authenticité ; attaché aux actes de l’autorité publique pour assurer la date, en conserver le dépôt. Les notaires sont nommés au Maroc par Dahir Royal. Les actes sont établis en langue française.

Un compte en dirhams convertibles ?

Pour mieux cerner le mouvement des capitaux investis sur le territoire Marocain, l'état a établi en charte certaines règles.

Toute transaction doit être déclarée à l'Office des Changes par l'intermédiaire du notaire et cela pour que l'office puisse bénéficier de la valeur qui se rapporte aux fonds rapatriés dans le cas de revente.

Afin de vous permettre de rétablir votre investissement et de pouvoir effectuer le transfert du produit de ce dernier, avoir un compte en dirhams convertibles vous est recommandé.

Les sommes provenant de l’étranger doivent passer par un compte en dirhams convertibles qui comme son nom l’indique, assure un régime de convertibilité en faveur des investisseurs étrangers (Dahir du 15/09/92) . Ce compte vous permettra de réaliser votre opération d’investissement au Maroc et vous garantira le transfert du produit de cet investissement (ex. loyer), ainsi que le rapatriement du produit et de la plus value d’une éventuelle revente et également de disposer des fonds qui vous permettront par un dépôt de garantie chez le notaire de reverser la propriété qui vous aura charmé et de lancer une éventuelle procédure de titrage.

S'il s'agit d'une propriété non titrée, Melkia , vous devez disposer de fonds vous permettant de procéder à la réservation et au titrage du bien par un dépôt de garantie chez votre notaire, alors l'ouverture d'un compte en dirhams convertibles le plus tôt possible sera d'une grande aide surtout que l'alimentation de ce compte depuis votre pays d'origine pourra s'effectuer par simple SWIFT.

Nous vous conseillons donc d’ouvrir votre compte en dirhams convertibles dès votre arrivée à Marrakech ; vous pourrez ainsi alimenter votre compte depuis l’étranger par virement puis, par simple fax à votre banque au Maroc.

Pensez à prendre les coordonnées de votre banque…

La Médina

La vieille ville entourée de murs et de portes appelées BAB. La Médina, c’est notre vieux centre ville, notre intra muros, comme à St Malo. Imaginez vous marcher dans la médina. Vos sens s’éveillent : le parfum singulier d'odeurs mêlées, l'arc-en-ciel des tissus colorés, le rythme des chants des négociants interpellant les passants, et le fredonnement régulier d'énergie que les habitants répandent durant leurs courses quotidiennes. Les charrettes, les ânes…

La Médina de Marrakech est très typique et en perpétuels mouvements ; on y retrouve une atmosphère traditionnelle, hors du temps. C’est une vie de village, tout le monde se connaît et le respect des traditions, culture et religion est vivement conseillé.
C’est très important de prendre en considération ces notes dans le cas d’un investissement immobilier au cœur de la Médina !

Riad
Architecture : patio, zelliges, mosaïques
Matériaux : tadlakt, beijmat
C’est une résidence marocaine traditionnelle, également appelée ryad ou riyad. On le trouve seulement au Maroc, et plus spécifiquement dans les médinas de Marrakech , Essaouira, Fès et Mèknes. C’est une résidence marocaine traditionnelle, également appelée d ryad ou riyad.
Derrière une porte se trouve une grande cour bien proportionnée et alors on découvre un palais caché. Au centre du patio se trouve une fontaine ou un jardin de fleur et des conceptions extraordinairement sobres de mosaïques. La cour est ombragée par la structure à vivre qui l'entoure. En général, il y a trois faces donnant sur un patio, cour ou jardins intérieurs, avec des fenêtres qui peuvent être décorées par des obturateurs en bois découpés.

Les riads respectant l'architecture marocaine traditionnelle sont refaits en utilisant des matériaux tels que le tadlakt et le zellige. Les colonnes soutenant le toit sont visibles autour du riad et forment une sorte de collection de galeries qui s'ouvrent sur le patio.

Les riads diffèrent des maisons occidentales de beaucoup de manières. Le décor et l'architecture sont souvent décrits comme luxueux. L’une des différences les plus marquantes est l'utilisation de l'espace. Au lieu d'avoir une fonction prédéfinie, les pièces sont interchangeables et utilisées pour plusieurs activités. Au rez-de-chaussée se trouvent généralement les pièces communes : le salon, une ou deux pièces, les toilettes, des cuisines et les espaces de réunion. Au premier étage se situent les principales chambres à coucher et suites et les terrasses sur les toits ...

Ces trente dernières années, ces maisons étaient abandonnées et ont été rachetées tout récemment pour être rénovées, principalement par des Européens. Ces palais d’antant sont pour la plupart conservés et réhabilités en chambres d’hôtes et d’autres appartiennent encore à de riches familles marocaines.
En terme d’immobilier, on appelle aujourd’hui facilement Riad, une maison en Médina et l’on ne réserve malheureusement plus l’appellation originelle riad aux palais. Ces petits riads faisaient partie de grands palais, qui au fil du temps se sont divisés en de nombreuses petites et moyennes maisons.

Derb
Derrière ces stands et boutiques de la Medina , les rues se transforment en ruelles plus calmes et plus résidentielles : ce sont les derbs. Des ruelles étroites qui se termine en impasse… Les locaux sourient quand ils voient les touristes s’aventurer dans ceux-ci : ils attendent simplement qu’ils repassent! Ce sont des impasses !!! Des murs se dressent tout autour de vous où les seules ouvertures sont ces portes d'apparence ordinaire, qui dissimulent mille secrets et surprises.

Le Samsar
D’où notre nom référent à ce samsar au féminin avec une touche parfumée d’un intense parfum de Guerlain : mélange des genres !!!! SAMSARA… En général, il prétend savoir tout ou presque sur les « bonnes affaires » du moment, connaît la medina et la région comme sa poche, le prénom de tous les gardiens et essaye toujours de se rendre incontournable ! Le samsar est un intermédiaire très répandu au maroc. Si cette activité n’est pas officiellement reconnue par les autorités, il est fréquent d’y faire appel lors d’une recherche. En effet, le samsar (l’intermédiaire en arabe) possède toujours une petite info comme le numéro de téléphone d’un propriétaire introuvable ou l’adresse d’un terrain exceptionnel à vendre.

Titre foncier
Il s’agit d’un titre juridique qui est établi au nom du propriétaire. On y retrouve donc son nom, un numéro d’ordre et un plan. Ce titre est définitif et inattaquable. Conformément aux dispositions de l’article 62 du dahir 1913, le titre du propriété résultant de la décision de l’immatriculation forme le point de départ unique des droits réels et des charges foncières existants sur l’immeuble. Selon la jurisprudence, ce caractère définitif et inattaquable du titre foncier couvre aussi bien le sol que les constructions et les plantations qu’il comporte au jour de l’établissement de ce titre.

Melkia
Il s’agit d’un droit de jouissance sur un bien et non d’un droit de propriété. L’adoul, un agent assermenté par les tribunaux et agrée par le Ministre de Justice, est le seul à pouvoir l’établir. En fonction de la nature de l’acte, 1 ou 2 adouls, ainsi que 12 témoins sont parfois présents pour le valider. Ce document juridique, régie par les lois traditionnelles du droit marocain, a toute valeur juridique, s’il est parfois imprécis sur la définition technique du bien à acquérir (situation géographique, superficie exacte…), il est important de bien le faire traduire afin d’en connaître les termes exactes. Souvent, toute une famille peut être sur cette melkia et dès lors, il faudra l’accord de tous les membres sans exception pour l’acquérir sans risque. Le bien peut être ensuite immatriculé et transformé en titre foncier. La conservation foncière se charge alors de préciser les paramètres techniques et juridiques pour en assurer la conservation du droit de propriété et éviter les éventuelles contestations.

Guiche
Du nom arabe aljaîch (l’armée), les guiches sont des terres qui appartenaient au ‘Makhzen’, dont il avait concédé l’exploitation à des tribus guerrières… Et ce, jusqu’à l’extinction du dernier membre mâle de cette tribu. Il s’agit aujourd’hui de terrains qui, pour un bon nombre, ont été donnés par l’Etat Marocain à des militaires en remerciement de services rendus. Ces terrains appartiennent toujours à l’Etat même s’ils ont été transmis aux héritiers des bénéficiaires. Cela signifie que la propriété ne peut pas être vendue et que l’on peut uniquement bénéficier d’un droit de jouissance du sol. En revanche, la transmission de l’exploitation par voix héréditaire est possible. Certains ‘guich’ peuvent aussi être loués sous forme de bail précaire (-3ans).

Une Douria
C’est la partie du riad où habitaient à l’origine, le personnel proche des maîtres des lieux. Aujourd’hui, il est rare de trouver un riad avec sa douria. Et si on trouve un tel riad, il est évident qu’il s’avère être un agréable endroit où peuvent habiter les propriétaires de chambres d’hôtes, juste à côté !